Если вы решили продать своё жильё, что вам нужно сделать?

Наиболее удобным в этом случае будет обращение в агентство недвижимости. Но такое обращение требует определённых затрат. Если вы хотите избежать дополнительных затрат и лично заниматься продаже вашей квартиры, то вам следует воспользоваться следующими советами. После выяснения приблизительной стоимости вашей квартиры, которую можно установить путём сравнения стоимости аналогичной квартиры расположенной в том же районе, что и ваша квартира, вам необходимо подать объявление о продаже квартиры. Наиболее полным информационным источником в области недвижимости в Санкт-Петербурге является «Бюллетень недвижимости». На поданное вами объявление вам будут звонить преимущественно агенты из агентств недвижимости.
Какие документы будут интересовать покупателей? В первую очередь справки по формам 7 и 9, которые вы должны получить в паспортной службе по месту нахождения квартиры. Кроме того, для продажи квартиры необходимо получить справку из проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) района по месту нахождения квартиры о стоимости продаваемой квартиры, а также выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество, которая получается в Городском бюро регистрации прав на недвижимое имущество (ГБР), которое находится в Санкт-Петербурге по адресу: Галерный проезд, дом 3. Стоимость справок из ПИБ и ГБР колеблется в зависимости от сроков их изготовления. Также покупателей и агентов будут интересовать правоустанавливающие документы. Ими являются договор приватизации, договор купли-продажи квартиры, по которому вы стали её владельцем и т.п.
После того, как агент с покупателем осмотрели вашу квартиру и согласились её купить, вам предложат заключить договор с агентством на покупку вашей квартиры. На данном этапе особенно необходимо участие адвоката с вашей стороны, так как возникает много юридических вопросов и ньюансов, решение которых требует юридической подготовки. Но если и на данном этапе вы решили проводить сделку самостоятельно, то вам следует обратить внимание на следующие моменты.
Во-первых, необходимо определить, какую ответственность будет нести агентство в случае нарушения своих обязательств. Если покупатель откажется от приобретения вашей квартиры после заключения договора с ними, то вы потеряете время, за которое, возможно, нашёлся бы другой покупатель. Для компенсации ущерба от такого отказа надо настаивать на включение в договор условия о выплате неустойки в случае отказа от приобретения вашей квартиры. Многие агентства отказываются включать в договор данное условие. Это должно насторожить вас, так как в случае заключения договора без указанного условия на вас ложится риск возникновения ущерба от отказа купить вашу квартиру.
Во-вторых, необходимо обратить внимание на сроки. В договоре указываются сроки нотариального удостоверения договора, сроки освобождения вами квартиры. В проведении нотариального удостоверения договора купли-продажи заинтересованы обе стороны, но собирать документы для проведения этой процедуры придётся, скорее всего, вам. Нотариусу следует представить следующие документы: справки по форме 7 и 9, справку ПИБ о стоимости квартиры, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, согласие органа опеки и попечительства, если в вашей квартире прописаны несовершеннолетние дети и правоустанавливающие документы. При этом вам следует учесть, что справки по форме 7 и 9 действительны в течение одного месяца. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в ГБР можно получить самое быстрое за один день. Стоимость этой выписки зависит от количества проживающих в квартире человек. Но указанные документы можно получить без особых осложнений, что не скажешь по поводу согласия органов опеки и попечительства. Для получения такого согласия в орган опеки и попечительства муниципального округа по месту нахождения вашей квартиры необходимо представить ряд документов. Необходим нотариальный запрос с просьбой дать разрешение на отчуждение квартиры. Указанный запрос можно получить у нотариуса, у которого предполагается оформление договора купли-продажи. Также в орган опеки и попечительства следует представить документы на отчуждаемую квартиру и на квартиру, в которую переезжает несовершеннолетний ребёнок, и заявление. Главным условием, на который обращают внимание органы опеки и попечительства, является то, что у несовершеннолетнего не должны ухудшаться жилищные условия. Органы опеки и попечительства рассматривают заявление в течение двух недель, хотя иногда ответ подготавливается и в более короткие сроки.
Сроки освобождения вами квартиры должны интересовать вас постольку, поскольку вам придётся вывести все ваши вещи до указанного срока, поэтому эти сроки должны быть по возможности более продолжительными.
Также в договоре должно быть определено, кто будет нести расходы по оформлению договора купли-продажи. При нотариальном оформлении договора взимается государственная пошлина в размере 1,5% от стоимости квартиры. В связи с этим необходимо определить, какая стоимость квартиры будет указана в договоре купли-продажи. Можно определить стоимость квартиры в ту сумму, за которую она в действительности продаётся. Этот вариант является наиболее приемлемым, но требует наибольших расходов. Другим вариантом оценки стоимости квартиры, указываемой в договоре купли-продажи, является инвентаризационная стоимость указанная в справке ПИБ. В этом случае возникает риск у покупателя квартиры лишиться части уплаченных денег при признании договора недействительным, так как при признании договора купли-продажи недействительным покупателю будет возвращена сумма, указанная в договоре. Третьим вариантом оценки стоимости квартиры является способ оценки стоимости квартиры исходя из затрат, которые стороны хотят произвести при оформлении договора. В этом случае сумма затрат на уплату государственной пошлины приравнивается к 1,5% и исходя из этого рассчитывается стоимость квартиры.
Для избежания расходов по оплате государственной пошлины можно заключать договор в простой письменной форме, то есть без нотариального удостоверения. Гражданское законодательство это позволяет. Однако, договор заключённый в простой письменной форме необходимо зарегистрировать в ГБР в течение пяти дней и при условии присутствия всех участников сделки. Кроме того, заключение договора купли-продажи в простой письменной форме без профессионального юриста с вашей стороны может обернуться для вас неблагоприятными последствиями.
По вопросу передачи денег составляется, как правило, отдельный договор. Чаще всего встречается следующий порядок передачи денежных средств. Часть суммы передаётся при заключении договора с агентством в качестве аванса или задатка. Следует сразу разъяснить правовую природу аванса и задатка. В случае передачи денег в качестве аванса при расторжении договора деньги возвращаются полностью, однако, инициатору расторжения договора может быть предъявлено требование о возмещении ущерба причинённого расторжением договора. Этот ущерб может быть удержан из суммы аванса. Если с таким удержанием другая сторона будет не согласна, то она может обратиться в суд. Если деньги были внесены в качестве задатка и договор расторгается по вине стороны получившей задаток, то задаток возвращается в двойном размере. Если договор расторгается по вине стороны внёсшей задаток, то задаток не возвращается. О том, что переданная сумма является задатком, должно быть указано в договоре или в расписке. Перед нотариальным оформлением договора оставшаяся денежная сумма закладывается в банковскую ячейку. Получение денег осуществляется, как правило, после регистрации договора купли-продажи в ГБР в размере 50% от суммы, после снятия с регистрационного учёта проживавших в квартире 40 %, и остальные 10 % после освобождения квартиры. В соответствии с договором об аренде банковской ячейки получить содержимое ячейки могут только все участники договора. После регистрации договора купли-продажи в ГБР покупатель теряет заинтересованность в передаче денег и может не явиться в банк. Во избежание этого следует предусмотреть в договоре о передаче денежных средств условие о неустойке.
Об оформлении договора купли-продажи у нотариуса было сказано выше. К этому можно добавить, что проект договора, который нотариус даёт сторонам до его подписания для прочтения следует внимательно изучить и при возникновении каких-либо вопросов уточнять их у нотариуса. Если вас что-то   не устраивает в договоре, то вы можете требовать внесения изменений. После подписания договора любое его условие может обернуться против вас.
Регистрация договора в ГБР является завершающей стадией. С момента регистрации договора купли-продажи в ГБР право собственности на квартиру переходит на покупателя. С момента перехода права собственности на покупателя на него переходит риск случайной гибели квартиры.
Ко всему сказанному следует добавить, что поговорка «скупой платит дважды» как нельзя более актуально подходит к сделкам с недвижимостью. Сэкономив на адвокате вы можете потерять гораздо больше.

Носов С. А.