01 сентября 2022 года в часть 1 Гражданского кодекса РФ Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» были внесены изменения. Первоначально данные изменения должны были вступить с 01 марта 2023 года, однако 28 июня 2022 г. был опубликован Федеральный закон № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 185-ФЗ), который перенес вступление в силу поправок о недвижимых вещах на более раннюю дату – на 1 сентября 2022 г. При этом никакого обоснования переноса изменений указано не было.
Если говорить о вносимых изменениях, то они по большому счету часть тех реформ гражданского законодательства, длящихся еще с 2012 года.
Основной посыл заключается в том, что принятые поправки Законом № 430-ФЗ должны повысить эффективность имущественных отношений неограниченного круга лиц в российском правопорядке, а федеральные органы исполнительной власти готовы к незамедлительной реализации его положений.
Поскольку мы говорим, изменения, изменения, а по существу не говорим, что было изменено.
Так вот в часть 1 ГК РФ были внесены следующие изменения: была добавлена глава 6.1, направленная на раскрытие вопроса, посвященного недвижимым вещам.
В данной главе раскрывается понятие земельный участок, под которым в соответствии с ч. 1 ст. 141.2 ГК РФ понимается часть поверхности земли, границы которой определены в установленном порядке.
Не совсем понятно, зачем было вводить данное понятие в ГК РФ, если уже в Земельном кодексе РФ в п. 3 ст. 6 ЗК РФ раскрывается понятие, которое используется достаточно длительный период времени.
В частности, согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Данные понятия как Вы видите, различаются между собой и теперь какое из них следует применять, пока не совсем понятно и как это будет действовать в обычной повседневной жизни, в судебной практике.
Не исключаю, что законодатель имел свою мысль на этот счет, но она нигде не раскрыта.
Может в последующем появятся какие-либо разъяснения, а может данную норму из ГК РФ исключат в связи с имеющимися противоречиями. На этот вопрос ответ нам даст лишь время.
В главе 6.1 ГК РФ рассказывается о таких объектах недвижимости как здания, сооружения, помещения.
В контексте рассмотрения здания и сооружения как объекта недвижимости указывается следующее: что здание и сооружение становятся как с момента создания объектом недвижимого имущества, так и в результате раздела имущества или в результате объединения нескольких вещей (объектов недвижимости).
Также законодатель в контексте данных объектов недвижимости указал на то, что изменение характеристик здания или сооружения не является образованием нового здания или сооружения. В качестве примера можно привести следующее: изменение входов в здание или сооружение, которое на образование новых зданий или сооружений никакого влияния не оказывает.
Важно отметить и то, что в ч. 1 ст. 141.4 ГК РФ раскрывается понятие «помещение», под которым понимается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.
Законодатель в отношении помещений, предназначенных для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, установлен режим общего имущества, в связи с чем не могут участвовать в гражданском обороте как самостоятельные объекты недвижимости.
В ч. 3 ст. 141.4 ГК РФ указывается и на то, что машино-места, помещения, как и здания или сооружения могут быть образованы в результате раздела какого-либо недвижимого имущества, в результате объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.
Важно отметить и то, что законодатель указал на то, что в одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест.
Также допустима перепланировка, в результате которой возникают новые помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест.
Кроме того, согласно ч. 6 ст. 141.4 ГК РФ образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается.
Другие изменения содержатся в гл. 17.1 ГК РФ, которая посвящена возникновению права собственности на здания или сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.
Право собственности на созданные объекты недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты.
Также право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи.
Помимо изложенного, в гл. 17.1 ГК РФ указывается про особенности права собственности на здания, сооружения, помещения, машино-места.
Остановимся на некоторых особенностях, в частности при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.
Допускается передавать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 2 ст. 287.2 ГК РФ).
Кроме того, помещения, машино-места могут быть образованы при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (статья 252), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение.
Если говорить об особенностях права собственности на помещения и машино-места, то в данном случае законодатель предусмотрел следующее: помещение и машино-место должно применяться в соответствии с его целевым назначением, также собственнику помещения или машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.
И есть, пожалуй, главная особенность, на которую нужно обратить внимание – в результате разрушения, сноса здания или сооружения, в которых были расположены машино-места, помещения право долевой собственности у данных собственников сохраняется на земельный участок, на котором было такое здание, сооружение.
Кроме того, что было изложено выше, необходимо остановиться и на общей долевой собственности всех собственников помещений, зданий, машино-мест. В частности, к общему имуществу относится имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места.
При этом в ч. 2 ст. 285.7 ГК РФ законодатель раскрывает перечень имущества, являющегося общим имуществом — вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места.
Следует отметить и то, что доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения.
Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, машино-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.
Также собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место. Выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или сооружении не допускается.
При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.
Необходимо обратить внимание и на такие особенности:
в ч. 3 ст. 287.5 ГК РФ говорится о том, что земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также является общей долевой собственностью собственников помещений, машино-мест.
Другая особенность отражена в ст. 287.6 ГК РФ, в которой говорится о том, что собственнику на праве долевой собственности принадлежит и земельный участок, на котором расположен дом, в том числе и с элементами благоустройства и озеленения, иные установленные объекты.
Далее остановимся на прекращении права собственности на здания, сооружения, помещения, машино-места.
Надо сказать, о том, что прекращается право собственности на указанные объекты в силу следующих оснований:
Использование земельного участка не по назначению
систематически нарушает права и интересы соседей
бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение
Но при этом, в данном случае органы государственной власти первоначально вынесут предупреждение данному собственнику со сроком на устранение указанных обстоятельств, а в случае неисполнения через суд имущество такого неродивого собственника будет реализовано на публичных торгах с последующей выплатой вырученных средств за вычетом понесенных расходов.
Так в кратком виде выглядят изменения, которые были произведены в ГК РФ в части.
Если у Вас остались вопросы по данной теме или имеются иные вопросы, или Ваши интересы необходимо защитить в суде, обращайтесь в Юридическое бюро «Носов и партнеры»
Сеглин Игорь
ООО Юридическое бюро «Носов и партнеры»
